Bereits zum Jahreswechsel haben wir auf die Verschärfung der Basel III Kriterien und die neue EU-Wohnkreditvergaberichtlinie hingewiesen. Trotz des weiterhin extrem günstigen Zinsniveaus ist das Kreditvergabeverhalten der Banken für Immobilienkredite deutlich zaghafter geworden. Erstmals seit vielen Jahren mussten auch wir in der alltäglichen Arbeit wieder erleben, dass Kunden beim Immobilienkauf trotz sehr guter Einkommensverhältnisse und ca. 20% Eigenkapital nicht mehr in der Lage waren, Immobilien zu finanzieren. Die Problematik liegt in der niedrigen, bankenseitigen Bewertung der potentiellen Beleihungswerte für die Immobilien. Aufgrund der verschärften Auflagen und Sicherheitsbedenken der Banken sind die Bewertungen der Immobilien durch die Banker zum Teil weit unter die eigentlichen Marktwerte gerutscht. Die Folge? Um künftig eine Immobilie zu erwerben, wird deutlich mehr Eigenkapital notwendig sein!
Diese Entwicklung wird sich nach Plänen der Bundesregierung noch weiter künstlich verschärfen, denn die Parlamentarier arbeiten derzeit an einer gesetzlichen Schuldenobergrenze für Immobilienkredite. Nach Berichten des Handelsblatts will das Bundesministerium der Finanzen schon bald einen entsprechenden Gesetzesentwurf vorlegen.
Die deutlich abgeschwächte Preissteigerung wird derzeit fast ausschließlich noch durch die großen Metropolregionen und die dort internationalen Investoren, vornehmlich aus Asien, getragen.
Dass die Preisentwicklung von Immobilien sich vor der Umkehr befindet, berichten nun bereits immer mehr Experten. Größtes Warnsignal bleibt dabei, dass die Mietpreise sich längst von der Entwicklung der Kaufpreise abgekoppelt haben.
Am Beispiel von Eigentumswohnungen in Halle (Saale) lässt sich dies konkret und besonders gut nachvollziehen. So sind die Preise für Eigentumswohnungen im gesamten Stadtgebiet zwischen 2007 und 2016 um 29%*angestiegen. Der Anstieg der Mieten betrug im gleichen Zeitraum aber lediglich 16%*.
In den vergangenen Monaten sind die Preise für Eigentumswohnungen mittlerweile nur noch um 0,9%* gestiegen. Berücksichtigt man nun die Inflationsrate sind in den vergangenen 12 Monaten erstmals die Preise bereits wieder leicht rückläufig! Der Effekt der Gesetzesänderungen und neuen EU-Richtlinien sind dabei sogar nur im letzten Quartal einbezogen.
Es muss also davon ausgegangen werden, dass die Immobilienpreise in Mittelzentren und kleineren Großstädten, wie Halle (Saale) außerhalb der Metropolregionen stagnieren und je nach Lage sogar leicht rückläufig sein werden.
3A Immobilien
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