Immobilien- und Baufinanzierung: notwendige Unterlagen umsichtig zusammenstellen

von 11. November 2020

Die Beantragung eines Kredites zur Anschaffung von Wohneigentum ist aufwendig – und das hat einen guten Grund: Es geht regelmäßig um enorme Beträge, die im Laufe vieler Jahre in bequemen Schritten zurückgezahlt werden sollen. Die Bank geht also ein Risiko ein, das sie im Interesse aller Kreditnehmer mit den geeigneten Mitteln reduzieren will. Sie nutzt dazu eine Grundschuld oder eine Hypothek, also räumt sich also Rechte an der Immobilie selbst ein. Deswegen benötigt sie aussagekräftige Unterlagen, um den Wert des zu finanzierenden Objektes überhaupt einschätzen zu können.

Eine Frage der Sicherheiten: Immobilienobjekt verbindlich beschreiben

Dabei spielen viele Aspekte eine wichtige Rolle: Einerseits natürlich die Bausubstanz selbst, sollte es sich um eine Bestandsimmobilie handeln. Es sind einige Fragen zu beantworten: Wie alt ist das Gebäude, in welchem Zustand befindet es sich und wie sind die Räume aufgeteilt? Während bei einem Neubau-Objekt die Baubeschreibung herangezogen wird, zu der in jedem Fall ein bemaßter Grundriss gehört, existieren für viele ältere Objekte nur veraltete Bauzeichnungen oder grobe Grundrisse. Immobilienkäufer sind gut beraten, wenn sie in die Erstellung prägnanter und vor allem aktueller Dokumente investieren. Es reichen von Hand gefertigte Skizzen mit exakten Maßen aus, um vom Hamburger Startup Grundriss Butler innerhalb von 24 Stunden ein professionelles Ergebnis zu erhalten: ein bemaßter Grundriss, der höchsten Ansprüchen genügt.

Andererseits legen Banken großen Wert darauf, dass die Eigentumsverhältnisse geklärt sind – hier kommt der Grundbuchauszug ins Spiel. Im Grundbuch werden nicht nur die Eigentümer explizit aufgeführt, sondern auch eventuelle Rechte Dritter. Dabei kann es sich um eine alte Grundschuld oder Hypothek handeln, aber eben auch um Wegerechte, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen. Darüber hinaus sollten Bau- oder Kaufwillige unbedingt einen Katasterauszug vorlegen, um Ausmaße, Lage und Nutzung des Grundstücks darzustellen. In jedem Fall gehören aussagekräftige Fotos zu den Dokumenten, die eine Bank zur Einschätzung anfordert – bei Neubauten sind es dann naturgemäß die Entwurfszeichnungen.

Die Auswirkung auf Konditionen: überschaubares Risiko – günstige Zinsen

Unter dem Strich lohnt sich der Aufwand auf jeden Fall: Die Bank kann zügig bewerten, in welchem Verhältnis der beantragte Kredit zum Wert des Objektes steht. Je niedriger der Anteil ist, desto günstiger fallen nämlich die Konditionen aus. Das lässt sich einfach erklären: Sollte der Kredit nicht mehr bedient werden können, wird die Bank ihr Recht zur Verwertung des Objektes ausüben – sie lässt in einem solchen Fall die Immobilie versteigern. Je größer die Wahrscheinlichkeit ist, dass die als Kredit ausgegebene Summe bei einer Verwertung erlöst werden kann, desto großzügiger kann die Bank agieren – da ihr Ausfallrisiko ausgesprochen gering ist.

Doch gerade, wenn Bauherren oder Immobilienkäufer über diese sogenannte Beleihungsgrenze hinaus finanzieren wollen, ist es umso wichtiger, das Objekt umfassend zu beschreiben. Nicht umsonst beinhalten professionelle Exposés, auf deren Grundlage Immobilienmakler ihre Geschäfte betreiben, alle genannten Unterlagen – amtliche Auszüge, hochwertige Fotos, bemaßter Grundriss und vieles mehr. Nur so können sich alle Parteien so orientieren, dass eine tragfähige Entscheidung möglich ist – und genau darauf sollte es ankommen.