In Sachsen-Anhalt war der durchschnittliche Verkehrswert deutschlandweit am niedrigsten. Mit 73 Zwangsversteigerungsterminen pro 100.000 Haushalte ist der Wert in Sachsen-Anhalt drei Mal so hoch wie in Bayern (22) und doppelt so hoch wie im bundesweiten Schnitt (36). In Sachsen-Anhalt haben wir also mehr Zwangsversteigerungen bei niedrigeren Verkehrswerten.
Zwangsversteigert wurden vor allem Wohnimmobilien (66 Prozent) und dabei überwiegend Ein- und Zweifamilienhäuser. 34 Prozent entfielen auf Gewerbe, Grundstücke und sonstige Immobilien.
Die Gründe für den niedrigen Wert
Die Gründe für die niedrige Zahl an Zwangsversteigerungen sind vielfältig: Niedrigzinsen, gestundete Kredite von Banken sowie das Kurzarbeitergeld haben viele negative Effekte im vergangenen Jahr aufgefangen. Experten warnen daher, dass die Auswirkungen der Krise verzögert einsetzen und wir sie erst ab diesem Jahr so richtig zu spüren bekommen.
Wenn staatliche Hilfen auslaufen, die Arbeitslosigkeit steigt und die Zahl an Insolvenzen zunimmt steigt der finanzielle Druck auf die Privathaushalte weiter an. Und die Kredite können von den Banken nicht ewig gestundet werden. Wenn bei Privatpersonen über einen längeren Zeitraum die Einnahmen wegbrechen oder das Einkommen schrumpft, zögert es die Probleme nur heraus, wenn der Kreditnehmer ein Vierteljahr lang die Zins- und Tilgungszahlungen aussetzt, sagt Steffi Retzlaff, Geschäftsführerin bei 3A Immobilien. Der Notverkauf der Immobilie oder im schlimmsten Fall deren Zwangsverwertung werde bei anhaltenden Auswirkungen der Krise nur in die Zukunft verschoben.
“Die Corona-bedingten Kündigungen von Krediten erwarten wir erst ab der zweiten Jahreshälfte 2021 und besonders 2022, da die Bearbeitungszeiten bei Banken und Gerichten sehr lang sind”, sagt Walter Ruesch. Der Geschäftsführer von Argetra, einem Fachverlag für Zwangsvollstreckungen, fährt fort, dass “pandemiebedingt viele Branchen wie Messebau, Hotels und Gastronomie Insolvenzen sehen werden. Die damit verbundene Arbeitslosigkeit wird private Baufinanzierungen platzen lassen.”
Eine Welle von Zwangsversteigerungen wird erwartet
Nach Prognosen des Fachverlages Argetra steigt die Zahl der Zwangsversteigerungen in diesem Jahr 2021 um mindestens 20 Prozent. Durch die Stundungen und der Notwendigkeit der Banken, nach einer Kreditkündigung ein halbes Jahr bis zur Einleitung der Versteigerung zu warten, sei der Prozess lediglich zeitlich nach hinten verschoben. Es dauert mindestens ein Jahr, bis eine Immobilie unter den Hammer kommt, in manchen Fällen sogar bis zu fünf Jahre. In dieser Zeit tauchen diese Immobilien in der Statistik noch nicht auf.
Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbands Haus und Grund, hält den Rückgang der Zwangsversteigerungen angesichts der Unterstützungen nicht für eine Überraschung. Aber: Die positive wirtschaftliche Entwicklung habe durch die Corona-Pandemie ein jähes Ende gefunden.
Was passiert dann auf dem Immobilienmarkt?
“In der Regel werden Banken vorsichtiger, wenn die Zwangsversteigerungszahlen wieder steigen. Häufig werden in solchen Zeiten die Eigenkapitalanforderungen erhöht oder die Beleihungsgrenzen nach unten angepasst”, sagt Steffi Retzlaff von 3A Immobilien.
Hält die Krise länger an und die Immobilienpreise beginnen zu bröckeln, werden Banken nicht umhin kommen, Neubewertungen der von ihnen finanzierten Objekte vorzunehmen. Dies würde erhebliche Konsequenzen haben für jene Eigentümer, die den Kauf ihres Hauses oder ihrer Wohnung in hohem Umfang mit einem Kredit finanziert haben.
Stellen Banken fest, dass der Marktwert der Immobilie gesunken ist, ist es möglich, dass Kreditnehmer Eigenkapital nachschießen müssen oder höhere Zinsen zahlen. Das könnte die Finanzierung platzen lassen und zu einem Notverkauf führen.
Gehen Sie Notsituationen frühzeitig an
Steffi Retzlaff empfiehlt daher, sich bei abzeichnenden Problemen frühzeitig an einen professionellen Makler vor Ort zu wenden. Vermeiden Sie um jeden Preis eine Zwangsversteigerung, bei der Sie keinerlei Kontrolle haben. Bei einem freihändigen Verkauf lassen sich in der Regel höhere Preise erzielen. Wird die finanzierende Bank rechtzeitig davon in Kenntnis gesetzt, nimmt sie darauf in der Regel Rücksicht weil sie weiß, dass ein professioneller Makler einen guten Preis erzielen wird. Das bewahrt Eigentümer vor langfristigen Schulden und lässt viele trotz Krise noch mit einem blauen Auge davonkommen.
