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Bereits zum Jahreswechsel haben wir auf die Verschärfung der Basel III Kriterien und die neue EU-Wohnkreditvergaberichtlinie hingewiesen. Trotz des weiterhin extrem günstigen Zinsniveaus ist das Kreditvergabeverhalten der Banken für Immobilienkredite deutlich zaghafter geworden. Erstmals seit vielen Jahren mussten auch wir in der alltäglichen Arbeit wieder erleben, dass Kunden beim Immobilienkauf trotz sehr guter Einkommensverhältnisse und ca. 20% Eigenkapital nicht mehr in der Lage waren, Immobilien zu finanzieren. Die Problematik liegt in der niedrigen, bankenseitigen Bewertung der potentiellen Beleihungswerte für die Immobilien. Aufgrund der verschärften Auflagen und Sicherheitsbedenken der Banken sind die Bewertungen der Immobilien durch die Banker zum Teil weit unter die eigentlichen Marktwerte gerutscht. Die Folge? Um künftig eine Immobilie zu erwerben, wird deutlich mehr Eigenkapital notwendig sein!

Diese Entwicklung wird sich nach Plänen der Bundesregierung noch weiter künstlich verschärfen, denn die Parlamentarier arbeiten derzeit an einer gesetzlichen Schuldenobergrenze für Immobilienkredite. Nach Berichten des Handelsblatts will das Bundesministerium der Finanzen schon bald einen entsprechenden Gesetzesentwurf vorlegen.

Die deutlich abgeschwächte Preissteigerung wird derzeit fast ausschließlich noch durch die großen Metropolregionen und die dort internationalen Investoren, vornehmlich aus Asien, getragen.
Dass die Preisentwicklung von Immobilien sich vor der Umkehr befindet, berichten nun bereits immer mehr Experten. Größtes Warnsignal bleibt dabei, dass die Mietpreise sich längst von der Entwicklung der Kaufpreise abgekoppelt haben.

Am Beispiel von Eigentumswohnungen in Halle (Saale) lässt sich dies konkret und besonders gut nachvollziehen. So sind die Preise für Eigentumswohnungen im gesamten Stadtgebiet zwischen 2007 und 2016 um 29%*angestiegen. Der Anstieg der Mieten betrug im gleichen Zeitraum aber lediglich 16%*.

In den vergangenen Monaten sind die Preise für Eigentumswohnungen mittlerweile nur noch um 0,9%* gestiegen. Berücksichtigt man nun die Inflationsrate sind in den vergangenen 12 Monaten erstmals die Preise bereits wieder leicht rückläufig! Der Effekt der Gesetzesänderungen und neuen EU-Richtlinien sind dabei sogar nur im letzten Quartal einbezogen.
Es muss also davon ausgegangen werden, dass die Immobilienpreise in Mittelzentren und kleineren Großstädten, wie Halle (Saale) außerhalb der Metropolregionen stagnieren und je nach Lage sogar leicht rückläufig sein werden.

3A Immobilien

Am gesamten Wochenende kam es im Süden und Südwesten Deutschlands zu heftigen Unwettern mit teils großen Sachschäden an Gebäuden und Kraftfahrzeugen. Schuld ist laut Deutschem Wetterdienst das Tief „Elvira“. Sturmschäden werden grundsätzlich von den Gebäude-, Hausrat- und Kaskoversicherungen abgedeckt. Welche Versicherung bei welchem Sachschaden[nbsp] einspringt, erläutern ARAG Experten.

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Wohngebäudeversicherung

Die heute übliche Wohngebäudeversicherung deckt alle Sturmschäden am Gebäude ab. Sie schließt ebenfalls Feuer-, Leitungswasser- und Hagelschäden mit ein. Auch Folgeschäden sind mitversichert – wenn beispielsweise durch ein abgedecktes Dach Regenwasser ins Haus eindringt und Wände, Decken oder Fliesen beschädigt. Die Versicherung übernimmt die Kosten, die der Eigentümer braucht, um das Haus nach einem Sturm wieder in Stand zu setzen. ARAG Experten weisen darauf hin, dass jeder Hauseigentümer eine solche Versicherung abschließen sollte. Die Gebäudeversicherung für Eigentumswohnungen wird in der Regel von der Hausverwaltung abgeschlossen. Die Höhe der Versicherungsbeiträge richtet sich nach der Region, in der man wohnt. Die Bundesrepublik ist dabei in verschiedene Gefahrenzonen aufgeteilt: In Gebieten, in denen es häufiger stürmt, ist es daher teurer, sich gegen Sturmschäden zu versichern.

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Hausratversicherung

Neben Standardleistungen wie beispielsweise Einbruch, Brand- und Leitungswasserschäden ersetzt sie auch Sturmschäden an Möbeln und anderen Einrichtungsgegenständen. Auch hier sind die Folgeschäden am Hausrat mitversichert, wenn das Dach durch den Sturm beschädigt oder abgedeckt wurde. Die Glasversicherung deckt die Bruchschäden an Fenster – und Türscheiben und Glasdächern – einschließlich der Kosten für eine eventuell erforderliche Notverglasung. Für Gebäude, die sich noch im Bau befinden, ist eine Bauleistungsversicherung notwendig.

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Kaskoversicherungen

Durch die Kaskoversicherungen werden alle unmittelbaren Sturm- und Hagelschäden an Autos abgedeckt. Wird das Fahrzeug beispielsweise durch umherfliegende Dachpfannen, herabstürzende Äste oder umgestürzte Bäume beschädigt, tritt die Teilkaskoversicherung ein. Sie zahlt die notwendigen Reparaturen oder ersetzt im Bedarfsfall den Zeitwert des Wagens. Die Teilkasko kommt allerdings nicht für mittelbare Sturmschäden auf! Hier bedarf es einer Vollkaskoversicherung. Diese ersetzt Schäden, auch am eigenen Fahrzeug, die durch eigenes Verschulden entstanden sind: Wenn z.B. ein unachtsamer Fahrer auf einen Wagen auffährt, der zuvor gegen einen vom Sturm umgestürzten Baum geprallt ist.

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Schäden durch Bäume

Ein immer wiederkehrender Streitpunkt ist die zivilrechtliche Haftung der Kommunen für umstürzende Bäume oder abknickende Äste, die parkende Autos beschädigen. ARAG Experten weisen in diesem Zusammenhang auf einen Fall hin, bei dem der Pkw eines Mannes durch einen herabgefallenen Platanen-Ast beschädigt wurde. Die Ausbesserung der im Fahrzeugdach entstandenen Dellen kostete rund 1.500 Euro. Der Autofahrer verklagte die Gemeinde auf Schadensersatz. Diese habe ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt und dadurch den Schaden verschuldet, meinte er. Sie wäre dazu verpflichtet gewesen, den 15 Meter hohen Baum nicht nur – wie geschehen – vom Boden aus, sondern mithilfe eines Hubwagens eingehend auf trockene Äste zu untersuchen. Das zuständige Gericht teilte diese Meinung jedoch nicht (OLG Frankfurt, Az.: 1 U 30/07). Anders sieht es aus, wenn der Baum nicht komplett vom Boden aus in Augenschein genommen werden kann (OLG Brandenburg, Az.: 2 U 58/99) oder wenn der Baum trotz äußerer Krankheitszeichen nicht auf seinen Zustand hin untersucht wurde (OLG Nürnberg, Az.: 4 U 1761/95).

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Fazit

Abschließend weisen ARAG Experten darauf hin, dass Schäden so schnell wie möglich der Versicherung gemeldet werden müssen. Um Folgeschäden zu vermeiden, sind notdürftige Reparaturen zwar erlaubt, bevor der Gutachter der Versicherung da war, aber um auf Nummer sicher zu gehen, sollten vor der Reparatur Fotos von der Schadensstelle gemacht werden.

Weitere Informationen unter:

www.arag.de

maps-routenplaner.net klingt zunächst einmal wie ein harmloser Routenplaner, in Wirklichkeit versuchen Abzocker arglose Opfer mit dieser Seite um ihr Geld zu bringen.

Eine Media Works GmbH aus Frankfurt betreibt die Website. Um sich eine Route berechnen zu lassen, müssen die Besucher sich auf der Internetseite mit ihrer E-Mailadresse anmelden und die Schaltfläche “Registrieren” betätigen.

Anschließend wird man zu einer 24-monatigen Mitgliedschaft begrüßt. Als Mitgliedsbeitrag sind 500 Euro im Voraus per Amazon Gutschein zu zahlen.

Nach Auffassung der Verbraucherzentrale ist diese dreiste Forderung unberechtigt, betroffene Verbraucher müssen nicht zahlen!

Allein durch eine Bestätigung des Registrierungs-Buttons kommt kein kostenpflichtiger Vertrag zustande. Ein auf der Startseite versteckter Hinweis auf Kostenfolgen – so wie das auf maps-routenplaner.net der Fall ist – genügt nicht. Hier handelt es sich um eine so genannte Abo-Falle, die es nach dem Willen des Gesetzgebers seit dem 1.August 2012 eigentlich nicht mehr geben dürfte.

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Tipp

Der Abschluss eines kostenpflichtigen Vertrages im Internet setzt voraus, dass der Bestellvorgang so gestaltet ist, dass der Verbraucher mit seiner Auftragsvergabe ausdrücklich bestätigt, dass er sich zu einer Zahlung verpflichtet. Dazu dient der Bestellbutton. Dieser muss mit den Worten “kaufen”, “zahlungspflichtig bestellen” oder einer gleichartigen, eindeutigen Formulierung gekennzeichnet sein und die Verbraucher müssen klar auf entstehende Kosten hingewiesen werden.

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Weitere Informationen zum Thema Abofallen und Buttonlösung erhalten Rat Suchende in allen Beratungsstellen der Verbraucherzentrale Sachsen-Anhalt e.V. oder am Verbrauchertelefon montags bis freitags von 9-18 Uhr unter (0900) 1775 770 (1,00 Euro/Min. aus dem dt. Festnetz, Mobilfunkpreise abweichend).

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Licht in den blauen Dunst bringen[nbsp] ARAG Experten, beantworten offene Fragen und nennen beispielhafte Urteile.

Darf man in der eigenen Wohnung rauchen oder nicht?

Selbstverständlich dürfen Raucher in ihrer eigenen Wohnung rauchen. Das Rauchen in einer Mietwohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Lediglich exzessives Rauchen fällt nicht mehr darunter, wenn sich der Zustand der Wohnung dadurch derart verschlechtert, dass die normalen Schönheitsreparaturen – also Tapezieren und Streichen[nbsp] – nicht mehr ausreichen, um die Spuren zu beseitigen. In diesem Fall ist der Mieter dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet (BGH, Az.: VIII ZR 37/07).

Gilt das auch, wenn der Mietvertrag Einschränkungen macht?

Eine höchstrichterliche Entscheidung zu der Wirksamkeit von Rauchverboten liegt bislang nicht vor. Sofern sich das Rauchverbot auf die Wohnung bezieht, wird ein Rauchverbot in einem formularmäßigen Mietvertrag allerdings als unwirksam erachtet. Durch ein solches wird in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters derart eingegriffen und seine Möglichkeit, sein Leben innerhalb seiner Wohnung nach seinen Vorstellungen zu gestalten, wird so schwerwiegend beeinträchtigt, dass seine Nutzungs- und Gebrauchsrechte aus dem Mietvertrag gefährdet sind. Rauchverbote, die in Individualverträgen enthalten sind, sind hingegen in der Regel wirksam.

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Wie sieht es in gemeinschaftlich genutzten Räumen aus?

Es sieht natürlich anders aus, wenn sich das Rauchverbot auf Gemeinschaftseinrichtungen, wie etwa Treppenhaus, Keller und Dachboden bezieht. Hier ist der Mieter wesentlich weniger schutzbedürftig, da sein Aufenthalt in diesen Bereichen meist nur von kurzer Dauer ist. Außerdem sind hier – im Gegensatz zum Wohnbereich – schutzwürdige Rechte Dritter, insbesondere von Nichtrauchern, zu beachten.

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Auf dem Balkon?

Der Balkon gehört zur Wohnung, wie die Küche oder das Wohnzimmer. Auch hier darf ein Raucher sich ganz zu Hause fühlen – sofern er es nicht übertreibt.

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Aber es gab unlängst ein BGH-Urteil, das das Recht auf blauen Dunst auf dem Balkon einer Mietwohnung einschränkt.

Ja, denn das Recht der Mieter auf ihre freie persönliche Lebensgestaltung endet, sobald andere Mieter gestört werden. Im besagten Fall ging es um zahlreiche Zigaretten, die ein Ehepaar täglich auf dem Balkon seiner Wohnung rauchte. Der hochziehende Qualm belästigte die darüber wohnenden Nachbarn in dem Mehrfamilienhaus. Nachdem sie mit ihrer Klage zweimal gescheitert waren, hat der BGH den Nachbarn grundsätzlich Recht gegeben: Mietern darf das Rauchen auf dem Balkon zeitweise eingeschränkt werden. Am besten, man einigt sich mit den rauchenden Nachbarn über Rauch- und rauchfreie Zeiten[nbsp] (BGH, Az.: V ZR 110/14).

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Kann man die Miete kürzen, wenn die Nachbarn auf dem Balkon übermäßig rauchen?

Das wird von vielen Gerichten bejaht. In einem konkreten Fall etwa minderten die Mieter einer Dachgeschoßwohnung ihre Miete wegen rauchender Mitmieter. Die unter den Mietern wohnenden Nachbarn waren starke Raucher und rauchten auf dem Balkon, so dass der Rauch nach oben stieg und durch die geöffneten Fenster in die Wohnung eindrang. Der Vermieter erkannte die Minderung nicht an und verlangte Zahlung der ausstehenden Miete.Das angerufene Gericht entschied zu Gunsten des Mieters. Schon bei 20 bis 24 Zigaretten pro Tag, die nach eigener Aussage von den Balkon-Rauchern zur Debatte standen, hielten die Hamburger Richter eine Minderungsquote von 5 Prozent für angemessen (LG Hamburg, Az.: [nbsp]311 S 92/10). Sogar 10 Prozent Minderungsquote gab es für die klagenden Mitmieter vor dem Landgericht Berlin. Grund: Sie hätten im Sommer ihre Wohnung nicht mehr lüften können, weil der darunter wohnende Mieter exzessiv – sprich mehrmals pro Stunde- auf seinem Balkon rauchte und die darüber liegende Wohnung verqualmte (Az.: 67 S 307/12).