Einfamilienhaus vermieten: Lohnt sich das?

Sollte man das Haus verkaufen oder vielleicht doch besser vermieten? Welche Vor- und Nachteile sind damit verbunden? Wie findet man die passenden Mieter? Und was hat es eigentlich mit der sogenannten zeitlich begrenzten Vermietung auf sich?

Wer ein Einfamilienhaus besitzt, dieses aber nicht selber bewohnt beziehungsweise bewohnen möchte oder kann – sei es zum Beispiel aus Altersgründen (Stichwort Treppensteigen), weil man pflegebedürftig ist oder schlicht und einfach seinen Ruhestand in einer anderen Region des Landes verbringen möchte – steht vor einer wichtigen Entscheidung: Verkaufen oder doch besser vermieten? Geht es rein um das Finanzielle, bietet sich auf den ersten Blick natürlich ein Verkauf an, da man auf diese Weise relativ schnell zu einer großen Geldsumme kommt. Zudem muss man sich dann auch nicht mehr um die Instandhaltungskosten sorgen – und auch die potentiell schwierige Suche nach dem passenden Mieter entfällt. Die Vermietung bietet hingegen den Vorteil, dass man nicht nur ein gesichertes, monatliches Einkommen hat, sondern unter gewissen Umständen auch wieder in das Haus zurückkehren kann, falls Bedarf besteht. Es gibt jedoch einige wichtige Punkte, die man als zukünftiger Vermieter unter allen Umständen bedenken sollte.

Das Einfamilienhaus vermieten: Wie findet man den richtigen Mieter?

Bevor man sein Einfamilienhaus vermieten und von den Mieteinnahmen profitieren kann, steht im ersten Schritt die vermeintlich schwierigste Aufgabe an: Den passenden Mieter zu finden. Um die Suche so einfach und unkompliziert wie möglich zu gestalten, empfiehlt sich im ersten Schritt die Erstellung eines ausführlichen Exposés. Darin sollten, neben dem gewünschten Mietpreis und einer möglichst exakten Beschreibung der Immobilie, auch sämtliche Angaben zu der Größe, Ausstattung und der genauen Lage zu finden sein. Darüber hinaus empfiehlt es sich, möglichst viele Fotos hinzuzufügen, um den potentiellen Mietern so einen detaillierten ersten Eindruck vermitteln zu können. Ebenfalls wichtig sind der Grundriss, die Höhe der Kaution, Angaben zu der Energieeffizienz und das frühestmögliche Einzugsdatum. Tipp: Wer sich nicht selber um die Mietersuche kümmern möchte – beispielsweise über eines der zahlreichen Immobilien-Portale im Internet – kann auch einen Makler damit beauftragen. Allerdings gilt hier das sogenannte Bestellerprinzip, sprich: Der Vermieter muss sämtliche Maklerkosten aus der eigenen Tasche bezahlen.

Hat man dank des ausführlichen Exposés einen (oder gleich mehrere) Interessenten gefunden, folgt im zweiten Schritt die Besichtigung der Immobilie. Hier empfiehlt es sich, dass die potentiellen Mieter schon bei dem ersten Termin eine freiwillige Mieterselbstauskunft ausfüllen. Gut zu wissen: Die Prüfung der Bonität ist hingegen erst möglich, wenn es bereits konkrete Vertragsverhandlungen gibt. Während der Besichtigung hat man dann die Möglichkeit, den potentiellen Mieter besser kennenzulernen. Dabei spielt die Sympathie natürlich eine wichtige Rolle, doch kann es auch keinesfalls schaden, mehr über die Person selbst in Erfahrung zu bringen. Welchen Beruf übt der potentielle Mieter aus? Handelt es sich dabei um eine Festanstellung? Was sind die Gründe für den geplanten Umzug? Ist eventuell nur ein zeitlich begrenztes Mietverhältnis geplant? Und ist der zukünftige Mieter möglicherweise sogar handwerklich begabt (was ein praktischer Bonus in Bezug auf die potentiell anfallenden Instandhaltungsarbeiten wäre)?

Die Immobilie auf Zeit vermieten: Wie funktioniert das?

Wenn man seine Immobilie von vornherein nur für einen bestimmten Zeitraum vermieten möchte, empfiehlt sich ein sogenanntes befristetes Mietverhältnis. Allerdings ist die befristete Vermietung eines (Einfamilien-)Hauses in der Regel nur unter gewissen Umständen möglich, da hier der Paragraph 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches greift. Demnach muss der Vermieter das Haus nach Ablauf der geplanten Mietzeit entweder nachweislich selber nutzen oder von einem Familienmitglied nutzen lassen. Ebenso kann ein Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn zu einem späteren Zeitpunkt Umbau-, Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen geplant sind, die eine Fortführung des Mietverhältnisses erheblich erschweren würden, oder wenn die Immobilie zu Dienstleistungszwecken weitervermietet werden soll. Wichtig: Wenn Eigennutzung der Grund für die befristete Vermietung ist, muss der Mieter spätestens vier Monate vorher darüber in Kenntnis gesetzt werden. Zudem muss der Vermieter zweifelsfrei nachweisen können, dass der Eigenbedarfsanspruch auch gerechtfertigt ist.

Gut zu wissen: Ein zeitlich begrenzter Mietvertrag kann nur ein einziges Mal mit dem jeweiligen Mieter abgeschlossen werden. Falls das Mietverhältnis nach Ablauf des Zeitraums fortgesetzt werden soll, ist das dann nur noch mit einem unbefristeten (Folge-)Vertrag möglich.

Auf einen Blick: Die (potentiellen) Vor- und Nachteile einer Vermietung

Die Vermietung einer Immobilie kann je nach persönlicher Situation viele Vor-, aber auch einige nicht unwesentliche Nachteile mit sich bringen – und welche das sind, zeigt die nun folgende Übersicht. Allerdings sei vorab gesagt, dass es noch einige weitere, dann jedoch sehr individuelle Gründe geben kann, die für oder gegen eine Vermietung des Eigenheimes sprechen. Daher sollte man sich in jedem Fall ausreichend Zeit nehmen, um das Für und Wider ganz in Ruhe miteinander vergleichen zu können – nicht zuletzt auch, weil eine vorschnell getroffene Entscheidung unter Umständen sehr kostspielig und stressig werden kann.

Die Vorteile einer Vermietung

• Wer die Immobilie vermietet, statt sie direkt zu verkaufen, kann sich zu einem späteren Zeitpunkt ohne Weiteres dazu entscheiden, das Haus doch noch selber zu nutzen.

• Sollte die Immobilie bereits schon über zehn Jahre im Besitz sein, müssten bei einem Verkauf Spekulationssteuern gezahlt werden – die bei einer Vermietung hingegen nicht anfallen.

• Ein gesichertes monatliches Einkommen (beispielsweise zur Aufbesserung der Rente).

• Die Immobilie wird mit hoher Wahrscheinlichkeit während der Vermietung weiter an Wert gewinnen, sodass sich ein späterer Verkauf deutlich mehr rentieren würde.

• Falls der (Bau-)Kredit noch laufen sollte, muss bei einer Vermietung (im Gegensatz zum Verkauf) keine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden.

Die Nachteile einer Vermietung

• Die meisten Instandhaltungsarbeiten müssen zwingend von dem Vermieter übernommen werden. Falls man dazu einen Verwalter oder externe Handwerker einsetzen muss, fallen dementsprechend Extrakosten an.

• Es kann unter Umständen zu Problemen mit dem Mieter kommen (ausbleibende oder verspätete Mietzahlungen, Beschädigungen am oder im Haus etc.)

• Als Vermieter muss man nicht nur ständig für seine Mieter erreichbar sein, sondern sich zudem auch um die Gas-, Strom- und Wasserversorgung kümmern, die Betriebskosten im Auge und das Finanzamt auf dem Laufenden halten.

• Man sollte über ein gewisses finanzielles Polster verfügen, um eventuell auftretende Notfälle und die damit verbundenen Kosten auch ohne Kredit stemmen zu können.